Was ist Cash on Cash Return (COCR)?
Cash on Cash Return ist eine Art von Metrik, die zur Messung der Gesamtrendite von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verwendet wird. Die Rendite ist die Gesamteinnahme aus der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie, um es in einfachen Worten auszudrücken: Cash on Cash Return wird vom Anleger verdient erfolgt durch Investition in die Immobilie als durch Verpfändung und wird berechnet als das Verhältnis zwischen dem Gesamtbetrag der Mieteinnahmen aus der Immobilie und der gesamten Barinvestition, die ursprünglich in die Immobilie getätigt wurde.
Formel
Diese Formel ist zu beachten, dass der Dividendensatz nur die Rendite des tatsächlich investierten Geldes misst, dh das an der Investition beteiligte Eigenkapital. Die Maßnahme umfasst daher nicht die mit dem Kauf der Immobilie verbundenen Schulden, die ein übliches Finanzierungsinstrument für Immobilien sind.
Berechnung der Cash on Cash Return (mit Beispiel)
Betrachten wir das Beispiel anhand der obigen COCR-Formel:
Investition ohne Darlehen
Ein Investor kauft eine Immobilie für 2.000.000 USD und erhält eine monatliche Miete von 8.000 USD. Er muss Unterhaltskosten für das Grundstück in Höhe von 2.000 USD bezahlen.
- Jetzt beträgt das monatliche Einkommen auf dem Grundstück 8000 - 2000 = 6.000 USD
- Jahreseinkommen = 12 x 6000 = 72000 USD
- Somit ist die COCR-Formel = jährlicher Cashflow vor Steuern / investierter Gesamtbetrag = 72000/2000000 = 3,6%
Investition in die Immobilie mit Darlehen
Ein Investor kauft ein Mietobjekt in Höhe von 2.000.000 USD mit einer Anzahlung von 500.000 USD. Er erhält eine monatliche Miete von 8.000 USD und zahlt monatlich Unterhalts- und Zinsgebühren von 4.000 USD.
- Jetzt ist das monatliche Einkommen nach Ausgaben des Investors = 8000 - 4000 = 4.000 $
- Jährliches Einkommen = 12 x 4000 = 48000 USD
- Somit ist Cash on Cash Return = 48000/500000 = 9,6%
In den obigen Beispielen hat das Darlehen diese Quote erhöht. Kredite oder Hebel erhöhen das Risiko für den Anleger. Schäden, zusätzliche Kosten, Wertminderungen und Kapitalverluste müssen vom Anleger selbst getragen werden, und die Banken müssen rechtzeitig zurückzahlen.
Dies ist jedoch nicht immer der Fall. Dieses Verhältnis hängt von vielen anderen Faktoren ab, wie dem Preis, dem Darlehensbetrag, der monatlichen Miete, den monatlichen Darlehensauszahlungen usw.
Unterschiede zwischen Cash on Cash Return und Return on Investment (ROI)
Unterschiede zwischen COCR und Return on Investment (ROI):
Die Kapitalrendite umfasst die gesamte Kapitalrendite. Es würde auch Kapitalgewinne aus der Investition berücksichtigen. Dies macht nur die jährlichen Mittelzuflüsse aus. Da der COCR bei Immobilieninvestitionen sehr lange gehalten wird, normalerweise 10 bis 20 Jahre, sind Kapitalgewinne schwer abzuschätzen. Darüber hinaus hängen die Kapitalgewinne aus der Immobilie vom Standort der Immobilie, dem geopolitischen Szenario, den wirtschaftlichen Bedingungen und anderen Faktoren ab.
Um die Investition in Immobilieninvestitionen zu messen und zu vergleichen, ist COCR daher eine bessere Maßnahme.
Vorteile
- Das Verhältnis ist einfach zu berechnen. Das Verhältnis ist eine einfache und schnelle Methode, um die Renditen verschiedener Anlagemöglichkeiten zu vergleichen. Das Verhältnis bietet einem Anleger die Möglichkeit, nicht nur die Renditen innerhalb der Cash-on-Cash-Rendite in der Immobilien-Anlageklasse, sondern auch über die Anlageklassen hinweg zu vergleichen.
Nachteile
- Die Berechnung des COCR basiert auf dem Cashflow vor Steuern zum gesamten investierten Cashflow. Da der Zähler des Verhältnisses vor dem Cashflow vor Steuern steht, werden die Steuerklasse und die Steuerabflüsse des Einzelnen nicht berücksichtigt. Die Investitionsmöglichkeit kann durch die Steuervorteile und den Steueraufwand einer Person beeinflusst werden, die nicht in der Renditequote erfasst sind
- Die Cash-on-Cash-Rendite berücksichtigt nicht die Kapitalrendite. Eine Kapitalrendite kann auf eine höhere Rendite hinweisen, da die Kapitalrendite kein Einkommen ist.
- Weitere Risiken aus dem Besitz der Immobilie werden im Verhältnis erfasst. Ein Anleger sollte vor der Investition in die Immobilie eine Due Diligence zusammen mit der Berechnung der Renditequote durchführen.
- Das Verhältnis basiert auf einfachen Zinsen zur Berechnung der Cash-on-Cash-Rendite und nicht auf der Berechnung von Zinseszinsen. Eine Anlagemöglichkeit mit einem noch geringen Zinseszins kann eine bessere Gelegenheit sein als eine Anlage mit hoher Cash-to-Cash-Rendite.
- Das Verhältnis berücksichtigt nicht den Zeitwert des Geldes. Daher wird es nur für das erste Investitionsjahr wirksam, wenn eine absolute Quote gemessen wird und der Dividendensatz für die einzelne Investition gemessen wird.
Was ist eine gute Cash-on-Cash-Return-Ratio?
Die absolute Zahl für einen guten COCR variiert. Während die Experten sagen, dass eine Rendite von 8% eine gute Quote ist, suchen einige Experten einen Bereich zwischen 8-12%. Einige Anleger investieren möglicherweise nicht, wenn ihnen kein COCR von 15% oder 20% garantiert wird.
Fazit
Der Dividendensatz für das Eigenkapital gibt das Verhältnis des Mittelzuflusses vor Steuern zum ursprünglich investierten Eigenkapitalbetrag an. Die von den Finanzinstituten bei der Berechnung der Cash-on-Cash-Return-Ratio aufgenommenen Kredite sind nicht enthalten.
Obwohl dies eine einfache Metrik ist, sagt sie nicht alles über das Mietobjekt aus und sollte nicht als einzige Maßnahme für eine Investitionsentscheidung herangezogen werden. COCR bei Immobilieninvestitionen erfordert eine gründliche und differenzierte Analyse, die unter anderem qualitative Analysen wie den Standort der Immobilie, die Zukunftsaussichten des Gebiets und die kommerzielle Ästhetik des Standorts umfasst.
Eine gute COCR-Quote berücksichtigt nicht die Steuervorteile, alternativen Finanzierungsquellen und die mögliche Finanzierungsstruktur. Eine gute COCR-Quote bleibt jedoch die grundlegendste und wichtigste Messgröße, um auf eine bessere Investitionsmöglichkeit hinzuweisen.
