Gleichartiger Austausch (Bedeutung, Regeln) - Wie funktioniert 1031?

Was ist der Like-Kind-Austausch?

Ein gleichartiger Umtausch, auch als 1031-Umtausch bekannt, ist eine Transaktion oder eine Kombination von Transaktionen, die die derzeitige Steuerschuld nach den US-Steuergesetzen für den Verkauf eines Vermögenswerts verhindert, da anstelle des vorhandenen Vermögenswerts ein anderer ähnlicher Vermögenswert erworben wird .

Erläuterung

Ein gleichartiger Umtausch ist eine Transaktion zur Aufschiebung der Kapitalertragsteuer, die bei der Transaktion des Verkaufs eines Vermögenswerts anfällt, wenn nachgewiesen werden kann, dass der Erlös zum Erwerb eines anderen Vermögenswerts anstelle des erstgenannten Vermögenswerts verwendet wird. Es wird als 1031-Börse bezeichnet, da Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code den Verkäufer von einem Vermögenswert befreit, wenn der Verkaufserlös in Vermögenswerte mit gleichem oder höherem Wert reinvestiert wird. Ein Umtausch gilt nicht als gleichartiger Umtausch, wenn der gekaufte Vermögenswert das persönliche Eigentum des Verkäufers ist. In allen anderen Fällen würde dies gelten.

Eigenschaften

  1. Das ersetzte Eigentum oder der ersetzte Vermögenswert muss von ähnlicher Art und Charakter sein, um als gleichartiger Austausch qualifiziert zu werden.
  2. Ein weiteres wichtiges Merkmal ist, dass eine Immobilie oder ein Vermögenswert für mehrere Immobilien gleichwertig sein kann. Der Internal Revenue Service sagt, dass 3 Immobilien benannt werden können, solange sie genau identifiziert werden können.
  3. Für den aufgeschobenen Umtausch gelten strikte Zeitregeln, dh innerhalb von 180 Tagen nach Übertragung des abgetretenen Eigentums muss der Steuerpflichtige das Ersatzvermögen erhalten.

Arten des gleichartigen Austauschs

Grundsätzlich gibt es 4 Arten eines ähnlichen Austauschs. Gleichzeitiger Austausch, verzögerter Austausch, umgekehrter Austausch und kontinuierlicher Austausch oder Verbesserungsaustausch.

# 1 - gleichzeitig

In solchen Fällen werden die verkaufte Immobilie und die erworbene Immobilie am selben Tag ausgetauscht. Das heißt, die Transaktion wird am selben Tag abgeschlossen. Darüber hinaus gibt es drei Möglichkeiten, wie dieser gleichzeitige Handel auch stattfinden kann

  1. Zwei-Parteien-Trade-Swaps
  2. Drei-Parteien-Austausch
  3. Gleichzeitiger Austausch mit einem Vermittler.

# 2 - Verzögert

Es ist die häufigste und bevorzugte Art des Austauschs. Bei diesem Typ verkauft der Eigentümer des Vermögenswerts ihn und erwirbt die Ersatzimmobilie innerhalb des Zeitrahmens (45 Tage für die Identifizierung der zu erwerbenden Immobilie und 180 Tage für den Abschluss des Verkaufs).

# 3 - Rückwärts

Es ist auch als Devisentausch bekannt, bei dem die als Ersatz zu erwerbende Immobilie im Voraus erworben wird, dh die Immobilie wird zuerst gekauft und später umgetauscht.

# 4 - Bau- oder Verbesserungsaustausch

Verbesserungen an der Immobilie können unter Verwendung der steuerlich latenten Dollars zur Verbesserung derselben vorgenommen werden, während die Immobilie innerhalb von 180 Tagen in die Hände eines qualifizierten Vermittlers gelegt wird.

Wie funktioniert es?

Wenn eine Immobilie gekauft oder verkauft wird, wird der dabei erzielte Gewinn in der Regel der Kapitalertragssteuer belastet. Abhängig von der Haltedauer wird ihnen eine langfristige Kapitalertragssteuer oder eine kurzfristige Kapitalertragssteuer berechnet. Manchmal wird eine Immobilie mit der Absicht verkauft, an ihrer Stelle eine andere Immobilie zu kaufen, dh die alte Immobilie wird gerade ersetzt. Um solche Transaktionen abzudecken, befreit § 1031 IRC Transaktionen im Namen von Like-Kind Exchange.

Beispiel

Betrachten wir ein Beispiel von Herrn A, der seine Gewerbeimmobilie für 500.000 USD verkaufen möchte, die ursprünglich für beispielsweise 300.000 USD erworben wurde. Diese Transaktion würde zu einem Gewinn von 200.000 USD führen, der steuerpflichtig wäre. Wenn Herr A jedoch einen 1031-Umtausch durchführt, kann er diese Steuer aufschieben, indem er die verkaufte Immobilie durch eine andere Immobilie ersetzt, die in Art und Charakter ähnlich ist (mit einer Frist von 45 Tagen und 180 Tagen, wie in den nachstehenden Regeln angegeben).

Regeln des gleichartigen Austauschs

Es gibt 7 Grundregeln. Sie sind wie folgt:

  1. Die Vermögenswerte oder Immobilien, die gekauft und verkauft werden, dh der Umtausch, müssen gleichartig sein, dh in Art und Charakter identisch sein.
  2. Sie gilt nur, wenn es sich um eine Anlage- oder Geschäftsimmobilie handelt.
  3. Das aus dem Erlös erworbene Vermögen hat entweder den gleichen Wert oder einen höheren Wert.
  4. Jeder durch den Umtausch entstehende Schuh unterliegt der Kapitalertragssteuer.
  5. Der Steuerzahler muss derselbe sein, dh der Käufer der Ersatzimmobilie und der Verkäufer der abgetretenen Immobilie müssen gleich sein.
  6. Die Immobilie muss innerhalb von 45 Tagen identifiziert werden.
  7. Die Immobilie muss innerhalb von 180 Tagen gekauft werden.

Like-Kind Exchange vs. Opportunity Zone

Unterschied Gleichartiger Austausch Opportunity Zone
Eigentum Die Immobilie muss von ähnlicher Art und / oder Charakter sein. Die Immobilie muss nicht gleichartig sein.
Identifizierung der gleichen Eigenschaft Innerhalb von 45 Tagen Kein solcher Zeitrahmen
Investition Der gesamte Verkaufserlös muss investiert werden. Nur der Gewinn aus dem Verkauf muss reinvestiert werden.
Kauf von: Persönlichem Eigentum, Aktien, Partnerschaftsinteressen usw. Nicht erlaubt Erlaubt

Vorteile

  • Der eigentliche Zweck der Einführung dieser Art von Umtausch besteht darin, die Zahlung von Kapitalertragssteuern zu vermeiden. Der Erlös eines Verkaufs bleibt vor seiner Reinvestition unberührt, wodurch die Ertragskraft der latenten Einkommensteuer ermöglicht wird.
  • Der grundlegende Vorteil wäre die Hebelwirkung. Mit dem Erlös aus dem Verkauf kann man eine wertvollere als Finanzinvestition gehaltene Immobilie kaufen.

Nachteile

  • Der Hauptnachteil ist die strenge Laufzeit von 45 Tagen und 180 Tagen. Wenn Sie das Eigentum nicht übernehmen, schlägt die Transaktion fehl. Identifizieren des ersetzten Assets, das ähnlich ist und einen Wert hat, der gleich oder größer als das nachgefüllte Asset ist.

Fazit

Alles in allem ist das Fazit, dass man, wenn man einen Vermögenswert verkaufen möchte, um einen anderen Vermögenswert an seiner Stelle zu kaufen, die in der 1031-Börse genannten Regeln beachten sollte. Wenn die Regeln mit den Tatsachen des Einzelfalls übereinstimmen, könnte sich ein Steuervorteil ergeben. Natürlich gibt es viele Vor- und Nachteile, und es muss eine Entscheidung getroffen werden, wobei alle genannten Faktoren zu berücksichtigen sind.

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