Abschottung Bedeutung
Zwangsvollstreckung ist definiert als Schritte, die der Kreditgeber unternimmt, wenn der Kreditnehmer mit der Rückzahlung des Kredits in Verzug gerät. Dabei übernimmt der Kreditgeber die rechtliche Kontrolle über die verpfändete Immobilie und verkauft den Vermögenswert (die Immobilie), um den Kreditbetrag zurückzuerhalten.
Arten der Abschottung
# 1 - Justiz
Dies ist die übliche Zwangsvollstreckung, bei der ein Kreditgeber den Kreditnehmer über die versäumten Zahlungen informiert. Wenn der Kreditnehmer nicht wieder in Verzug gerät, verklagt der Kreditgeber den Kreditnehmer und wird im Büro des Landesschreibers abgelegt. Der Fall wird öffentlich bekannt gegeben und nach dem Prozess wird die Immobilie versteigert.
# 2 - Nichtgerichtlich
Hier hat der Kreditgeber die volle Befugnis zum Verkauf der Immobilie, wenn der Kreditnehmer in Verzug gerät. Auch hier wird der Fall im Büro des Landesschreibers aufgezeichnet, und der Kreditnehmer erhält Zeit, um den Ausfall auszugleichen, den der Kreditgeber zu Recht hat, um sofort zur Auktion oder zum Verkauf der Immobilie zu gehen, und hier besteht der Unterschied keine umfangreichen Gerichts- oder Gerichtsverfahren sein.
Abschottungsprozess
Der Prozess variiert von Staat zu Staat, aber insgesamt haben sie 5 ähnliche Eigenschaften -
# 1 - Zahlungsausfall des Kreditnehmers
Wenn der Kreditnehmer mindestens eine Kreditzahlung verpasst, wird er in Standardkriterien versetzt. Der Kreditgeber sendet eine Benachrichtigung über versäumte Zahlungen, in der er darauf hinweist, dass er die Zahlung verpasst hat, und bietet sogar eine Nachfrist von 15 Tagen für die Zahlung an. Nach 15 Tagen wird dem Kreditnehmer eine verspätete Zahlung und andere Strafen in Rechnung gestellt. Wenn der Kreditnehmer zwei bis drei Zahlungen versäumt, wird ihm jetzt eine Aufforderungsbenachrichtigung gesendet, die schwerwiegender ist als eine verspätete Zahlungsbenachrichtigung.
# 2 - Standardmitteilung (NOD)
Wenn der Kreditnehmer drei bis sechs Monate lang die Zahlung versäumt, sendet der Kreditgeber eine Inverzugsetzung an das Büro des Länderschreibers. Eine Kopie davon wird auch an den Kreditnehmer gesendet, der weitere 90 Tage Zeit hat, um die aktuelle Rechnung zu bezahlen und den Kredit wieder aufzunehmen. Dieser Zeitraum wird als Wiedereinsetzungszeitraum bezeichnet.
# 3 - Bekanntmachung über den Verkauf von Vermögenswerten
Wenn der Kreditnehmer die Zahlung immer noch nicht innerhalb von 90 Tagen leisten kann, beginnt der Kreditgeber mit dem Prozess der Zwangsvollstreckung. Der Kreditgeber sendet erneut eine Mitteilung an das Büro des Landesschreibers mit einer Kopie an den Kreditnehmer und veröffentlicht drei aufeinanderfolgende Wochen lang einen rechtlichen Hinweis in der Zeitung, bevor das Haus tatsächlich versteigert wird. Der Kreditnehmer hat noch fünf Tage vor der Auktion Zeit, um die versäumten Zahlungen auszugleichen.
# 4 - Öffentliche Auktion
Der Kreditgeber schätzt ein Eröffnungsgebot für die Immobilie, bevor sie versteigert wird. Der Preis wird auf der Grundlage des ausstehenden Kreditsaldos und aller nicht gezahlten Grundpfandrechte oder Steuern geschätzt. Die Immobilie wird an den Meistbietenden verkauft. Die Treuhandurkunde wird an den neuen Eigentümer der Immobilie weitergegeben und der Kreditnehmer hat nun 3 Tage Zeit, die Immobilie zu räumen.
# 5 - Immobilieneigentum
Wenn die Immobilie nicht in der Auktion verkauft wird, wird sie Eigentum der Bank oder einer Immobilie. In diesem Fall ist der Kreditgeber der Eigentümer der Immobilie und versucht, die Immobilie über einen Makler oder einen Makler zu verkaufen. Um das Geschäft verführerischer zu gestalten, kann der Kreditgeber einen Teil der Grundpfandrechte und anderer Gebühren entfernen, wodurch der interessierten Partei ein Rabatt für den Kauf der betrachteten Immobilie gewährt wird.
Zwangsversteigerung
Bei einer Auktion legt der Kreditgeber im Allgemeinen vor der Auktion ein Gebot auf der Grundlage des Preises fest, der unter Berücksichtigung des Restbetrags des ausstehenden Kredits und jeglicher Art von Pfandrecht oder Steuern, die nicht gezahlt werden, geschätzt wird. Diese Benachrichtigung wird auch in lokalen Zeitungen und Websites für interessierte Käufer gegeben, um sich für die Auktion zu melden.
Am Tag der Auktion, basierend auf dem voreingestellten Gebot, dürfen Auktionatoren für darüber liegende Preise bieten. Ziel der Auktion ist es, den höchstmöglichen Preis der Immobilie zu erzielen. Die Person mit dem höchsten Gebot oder dem Betrag, der für den Kreditgeber zur Deckung des Kredits ausreicht, wird berücksichtigt und die Immobilie wird der Person übergeben.
Der Kreditnehmer hat drei Tage Zeit, um die Immobilie zu räumen und dem neuen Eigentümer zu übergeben. Wenn der Kreditgeber hingegen keine guten Gebote für die Auktion erhält, übernimmt der Kreditgeber die Immobilie und versucht, sie in Zukunft über Makler oder Agenten zu verkaufen.
Wie vermeide ich das?
- Ein wichtiger Schritt, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, besteht darin, zu vermeiden, dass Kredite nicht bezahlt werden und in Verzug geraten.
- In schlimmen Notfällen sollte man sich vom Kreditgeber etwas Zeit nehmen, bevor man in rechtliche Schwierigkeiten gerät. Dies nennt man Nachsicht.
- Wenn man zustimmen kann, dass man nach einem Ausfall niemals dasselbe wiederholen wird, kann der Kreditgeber dem Kreditnehmer eine Pause geben und auf die Verpflichtung verzichten, die als Schuldenerlass bezeichnet wird.
- Wenn der Kreditgeber den Betrag der versäumten Zahlung über einen längeren Zeitraum verteilt, erleichtert dies dem Kreditnehmer.
- Wenn der Kreditgeber sich bereit erklärt, die Bedingungen des Kredits zu ändern oder die Amortisationszeit zu verlängern, kann dies dem Kreditnehmer eine gewisse Flexibilität geben.
Folgen der Zwangsvollstreckung
- Man muss sein eigenes Zuhause und jede Art von Eigenkapital, das vorgebracht wurde, loslassen.
- Es verursacht Stress und Angst, weil man obdachlos wird, ohne zu wissen, wohin man als nächstes gehen soll.
- Es schadet der Kreditwürdigkeit sehr und es wird sehr schwierig, in Zukunft einen zweiten Kredit zu bekommen.
- Man kann auch nach dem Zwangsvollstreckungsverkauf ein Defizit schulden.
- Man kann Leasing- oder Unterstützungsmöglichkeiten verlieren, die möglicherweise weiter verfügbar sind.
- Im Rahmen des Hypothekenprozesses von Fannie Mae wird man für weitere sieben Jahre die Möglichkeit verlieren, ein anderes Haus zu kaufen.
Einschlag
- Es ist die Bonität, die drastisch getroffen wird.
- Häuser werden zu einem günstigeren Preis als dem tatsächlichen Marktpreis angeboten.
- Es bietet neuen Hauskäufern die Möglichkeit, Häuser zu reduzierten Preisen zu kaufen.
- Auch nach der Zwangsvollstreckung muss der Kreditnehmer möglicherweise das Defizit des Kredits ausgleichen.
- Beschäftigungsprobleme in bestimmten Bereichen, in denen die Bonität des Bewerbers überprüft wird.
Vorteile
- Wenn der Immobilienmarkt niedrig ist, werden viele Eigentümer feststellen, dass ihr Haus keine Hypothek wert ist. In diesen Szenarien kann es für Eigentümer gut sein, ihre Belastung zu reduzieren und neu anzufangen.
- Es ist vorteilhaft für neue Käufer von Eigenheimen, die Immobilien zu günstigeren Preisen finden.
- Es ist auch eine Möglichkeit, Geld zu sparen. Wenn der Kreditnehmer feststellt, dass es keine Möglichkeit gibt, die Zwangsvollstreckung zu verhindern, kann er aufhören, das Geld zu sparen, das sonst für monatliche Zahlungen verwendet wurde, und nach Ablauf der Zwangsvollstreckung von vorne beginnen.
Nachteile
- Die Bonität wird am härtesten getroffen und fällt drastisch ab.
- Man verliert sein eigenes Zuhause und in einer solchen Krisenzeit ist es sehr schwierig, ein neues Zuhause zu finden.
- Dies wirkt sich auch auf die Beschäftigung aus, bei der in irgendeiner Form der Hintergrund der Kreditwürdigkeit von Einzelpersonen überprüft wird.
- Es wird sehr schwierig, einen neuen Kredit oder eine neue Hypothek zu bekommen.
- Wenn eine Zwangsvollstreckung stattfindet, erhöht sich die Steuerbelastung des Kreditnehmers. In den Augen von IRS wird die Schuldentilgung als Einkommen betrachtet.
