Leerverkauf in Immobilien (Definition, Beispiel) - Wie es funktioniert?

Was ist Leerverkauf in Immobilien?

Leerverkauf bei Immobilien ist der Verkauf einer als Hypothek gehaltenen Immobilie zu einem Betrag, der unter dem tatsächlichen Wert der Immobilie liegt, um die vom Kreditnehmer geschuldeten Schulden zurückzuzahlen. Die Immobilie wird an Dritte verkauft und der Erlös aus dem Verkauf der Immobilie geht an den Kreditgeber. In einem solchen Szenario ist die Schuld nicht vollständig beglichen, und der Kreditgeber kann entweder auf den verbleibenden Betrag verzichten oder sich für ein Mangelurteil gegen den Kreditnehmer entscheiden, bei dem er dem Kreditgeber einen Teil oder die gesamte Differenz zwischen dem Kreditnehmer zahlen muss den Verkaufspreis der Immobilie und den ursprünglichen Wert der Hypothek.

Ein Mangelurteil ist eine gerichtliche Anordnung gegen einen ausgefallenen Schuldner oder Kreditnehmer in Bezug auf eine Hypothek oder ein besichertes Darlehen, aus der hervorgeht, dass der Verkauf der verpfändeten Immobilie nicht den gesamten Betrag zur Rückzahlung der Hypothek abdeckte.

Beispiel für Leerverkauf in Immobilien

Lassen Sie uns zum besseren Verständnis ein Beispiel für den Leerverkauf von Immobilien diskutieren.

John kaufte eine Villa in einem neuen Projekt am Rande der Stadt und nahm eine Hypothek auf, um die Immobilie zu bezahlen. John besaß die Villa, für die er eine Hypothek in Höhe von 1.500.000 USD aufgenommen hatte, und aufgrund des Verlusts des Arbeitsplatzes verkauft er sie derzeit für 1.000.000 USD. Der ausstehende Betrag für die Hypothek beträgt 1.250.000 USD. John hat die Zahlung für die Hypothek bereits verzögert und befürchtet, dass sein Eigentum beschlagnahmt oder ausgeschlossen wird. Er beschließt, die Immobilie zu verkaufen und findet einen Kunden für seine Villa, Joe, der bereit ist, die Immobilie für 1.000.000 USD zu kaufen.

Die Differenz zwischen dem ausstehenden Betrag und dem Verkaufspreis wird wie folgt berechnet:

= Ausstehender Betrag der Hypothek - Verkaufspreis der Immobilie

= 1.250.000 USD - 1.000.000 USD

= 250.000 USD

Bei dieser Transaktion beträgt der Betrag, den John seinem Kreditgeber (der Bank) für die Hypothek zahlt, 1.000.000 USD, und die verbleibende Differenz von 250.000 USD ist der Mangel.

Banken verzichten in der Regel unter Berücksichtigung der finanziellen Situation des Kreditnehmers auf den verbleibenden Betrag, obwohl dies dazu führen kann, dass jemand wie John einen Kredit-Score erzielt.

Wenn in den Vereinigten Staaten der Kreditnehmer nach einem Mangelurteil vollständig von der Rückzahlung der Hypothek befreit wird, wird die Schuld, die erlassen oder erlassen wurde, vom Internal Revenue Service (IRS) als Einkommen betrachtet, das gemäß dem Einkommen steuerpflichtig ist Steuerplatte.

Nachteile des Leerverkaufs bei Immobilien

Das Folgende sind die Nachteile eines Leerverkaufs in Immobilien.

• Der Wert der Immobilie wird untergraben und muss zu einem niedrigeren Wert verkauft werden.
• Der Käufer der Immobilie macht möglicherweise nicht immer ein gutes Geschäft mit der Immobilie, obwohl die Immobilie zu einem viel günstigeren Preis gekauft wurde.
• Ein Kredit-Score des Kreditnehmers wird nachteilig beeinflusst, obwohl auf die Hypothek verzichtet wird.
• Da die Kreditwürdigkeit beeinträchtigt wird, werden keine anderen Banken in naher Zukunft bereit sein, einen Kredit zu gewähren, es sei denn, die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers wird wieder in einen guten Zustand gebracht.
• Ein Leerverkauf von Immobilien bezieht sich auf eine Immobilie, die in einem aufstrebenden Markt früher zu einem höheren Preis verkauft wurde. Da der Markt gefallen ist, wird nicht einmal die ursprüngliche Investition erzielt, die zum Kauf der Immobilie getätigt wurde.
• Banken neigen manchmal dazu, Kreditnehmern in einem aufstrebenden Markt zusätzliche Hypotheken über ihr Limit hinaus zu verleihen, und wenn der Markt fällt, verdienen weder der Kreditnehmer noch der Kreditgeber mit der Transaktion Geld.
• Beeinflusst die umgebenden Eigenschaften nachteilig, da der Wert einer Eigenschaft in einem Ort den Wert anderer Eigenschaften in der Umgebung bestimmen kann.

Wichtige Punkte zum Leerverkauf von Immobilien

• Ein finanziell angeschlagener Kreditnehmer einer Hypothek hat zwei Möglichkeiten, die Hypothek zu schließen: (a) Leerverkauf und (b) Zwangsvollstreckung.
• Ein Leerverkauf wird vom Kreditnehmer initiiert, bei dem er beschließt, die verpfändete Immobilie zu einem Zinssatz zu verkaufen, der unter dem ausstehenden Hypothekenbetrag liegt.
• Der Kreditgeber leitet eine Zwangsvollstreckung ein, bei der die Bank das Eigentum beschlagnahmt, nachdem der Kreditnehmer über einen längeren Zeitraum keine Zahlungen für die Hypothek geleistet hat. Dies ist normalerweise das letzte Mittel für Banken, wenn sie davon überzeugt sind, dass der Kreditnehmer nicht in der Lage ist, Zahlungen für die Hypothek zu leisten.
• Ein Leerverkauf von Immobilien wirkt sich negativ auf die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers aus, ist jedoch geringer als bei einem Kreditnehmer, dessen Eigentum beschlagnahmt und die Hypothek ausgeschlossen wurde.
• Wenn die Hypothek einen Mitantragsteller hat, kann der Kreditgeber den Mitantragsteller für den Zahlungsverzug verantwortlich machen und möglicherweise keinen Leerverkauf zulassen.

Fazit

• Ein Leerverkauf von Immobilien bezieht sich auf den Verkauf einer verpfändeten Immobilie zu einem Preis, der unter dem tatsächlichen verpfändeten Wert liegt. Mit anderen Worten, der Wert der Immobilie stieg nicht wie erwartet und der Kreditnehmer leistete in den festgelegten Intervallen keine Zahlungen für die Hypothek.
• Der verbleibende Betrag nach einem Leerverkauf wird in der Regel unter Berücksichtigung der finanziellen Verhältnisse des Kreditnehmers und in einigen Fällen erlassen, während der Kreditgeber in einigen Fällen ein Mangelurteil über den Kreditgeber erhalten kann, bei dem der Kreditnehmer die Zahlung für die Differenz in leisten muss den Verkaufspreis und den ausstehenden Betrag der Hypothek.
• Die Ursache für die finanzielle Notlage sollte neu sein. Dies kann eine Verschlechterung der Gesundheit, ein Verlust des Arbeitsplatzes, eine Scheidung usw. sein, die das Versäumnis rechtfertigt, Zahlungen für die Hypothek zu leisten.
• Wenn der Kreditgeber davon ausgeht, dass er durch die Abschottung der Hypothek mehr Geld verdienen kann, kann er sich dafür entscheiden, die Leerverkaufsoption nicht zuzulassen.
• Wenn die Hypothek einen Mitantragsteller hat, kann der Kreditgeber den Mitantragsteller für den Zahlungsverzug verantwortlich machen und möglicherweise keinen Leerverkauf zulassen.
• Der Verzicht auf den Restbetrag nach einem Leerverkauf gilt als Einkommen und kann steuerpflichtig sein, was von Land zu Land unterschiedlich ist.