Verkäuferfinanzierung (Definition, Beispiel) - Vorteile Nachteile

Definition der Verkäuferfinanzierung

Verkäuferfinanzierung ist eine Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer der Immobilie, in der der Verkäufer anstelle eines Finanzinstituts den Hypothekenprozess verwaltet und einen Kredit gewährt. Der Käufer leistet eine anfängliche Anzahlung des Kapitalbetrags des Immobilienpreises. Danach erfolgt der Restbetrag durch monatliche Zahlungen, wobei einige Prozent der Zinsen für das Darlehen berechnet werden.

Arten der Verkäuferfinanzierung

Nachfolgend sind die Arten der Verkäuferfinanzierung aufgeführt.

1. All-inclusive-Hypothek : - In diesem Fall verkauft der Eigentümer das Haus für eine All-Inclusive-Treuhandurkunde an den Käufer und trägt einen Schuldschein für das gesamte Eigenheimpreisguthaben in Übereinstimmung mit etwaiger Anzahlung.
2. Mietkauf : - Der Käufer hat die Möglichkeit, aber keine Verpflichtung, Eigentum vom Verkäufer zu kaufen. Der Käufer hat jedoch das Recht, das Haus mit der Anzahlung zu besitzen und gleichzeitig die regelmäßige monatliche Miete zu zahlen. Am Ende der angegebenen Vertragslaufzeit hat der Käufer die Möglichkeit, den Restbetrag des Vertrags an den Verkäufer zurückzuzahlen. In solchen Verträgen berechnen Verkäufer häufig einen angemessenen Betrag an nicht erstattungsfähiger Anzahlung, falls der Käufer beschließt, nicht zu kaufen. In anderen Fällen erhält der Käufer Schutz durch eine Aufzeichnung des Mietvertrags, durch den der Verkäufer die Immobilie nicht an Dritte verkaufen kann.
3. Zweites Pfandrecht / Junior-Hypothek : - Oft sieht der Verkäufer das Risiko, einen Verkäuferfinanzierungsvertrag mit einem Käufer abzuschließen. Stattdessen erhält der Käufer die Option, eine zweite Hypothek aufzunehmen, dh der größte Teil der Finanzierung erfolgt über eine Bank, und die Verkäuferfinanzierung erfolgt verbleibend. Bei dieser Art von Vertrag leistet der Käufer zwei Zahlungen, jeden Monat, dh erstens an die Bank und zweitens an den Verkäufer. Diese Art von Vertrag verringert das Risiko, dass ein Käufer in Verzug gerät.
4. Wrap-Around -Hypothek: - Wrap-Around-Hypothek ist eine gute Gelegenheit für den Verkäufer, eine bessere Rendite zu erzielen. Wenn der Verkäufer eine Hypothek hat, die nicht vollständig zurückgezahlt wurde, verkauft der Verkäufer jedoch Immobilien mit einer Verkäuferfinanzierungsoption, bei der er einen höheren Zinssatz für Immobilien abzüglich Anzahlung berechnen und die kontinuierliche Zahlung seiner Hypothek von einer Bank als aufrechterhalten kann sowie zusätzliche Rendite verdienen. Zum Beispiel kaufte Herr X ein Haus mit einer Hypothek von 200.000 USD zu einem Zinssatz von 4,5%. Der aktuelle Wert des Hauses beträgt 250.000 US-Dollar. Er schließt also einen Verkäuferfinanzierungsvertrag mit einem neuen Käufer ab, indem er eine Anzahlung von 50.000 USD und verbleibende 200.000 USD mit einem Zinssatz von 7,5% leistet. Solche Verträge werden meist über Treuhandunternehmen abgeschlossen, die sicherstellen, dass der Zahlungsprozess klar bleibt.
5. Grundstücksvertrag : - Bei dieser Art von Vertrag geht das Eigentumsrecht nicht auf den Käufer über, sondern erhält ein angemessenes Interesse an einer Immobilie. Erst nach der endgültigen Zahlung des unterschriebenen Vertrages erhält der Käufer eine rechtmäßige Übertragung des Eigentums vom Verkäufer.

Beispiel für Verkäuferfinanzierung

Herr X verkauft sein Haus für 250.000 US-Dollar. Herr Y ist selbständig und kann aufgrund von Unregelmäßigkeiten in seinem Einkommen immer noch keine gute Kreditwürdigkeit erzielen. Herr Y kann das Darlehen nicht nach der traditionellen Methode aufnehmen. Herr X führt eine Hintergrundprüfung für Herrn Y durch und kann Vertrauen in seinen gesamten Beruf entwickeln. Daher schließen Herr X und Herr Y eine Vereinbarung, in der Herr Y sich bereit erklärt, eine Anzahlung von 50.000 USD und verbleibende 200.000 USD an EMI über einen Zeitraum von 20 Jahren mit einem zusätzlichen Zins von 6% zu leisten.

Lösung

Nachfolgend finden Sie Daten zur Berechnung der Zahlung

Die Berechnung der EMI ist wie folgt:

• = (($ 200.000 x 0,005) x (1 + 0,005) ²⁴⁰ ) / ((1 + 0,005) ^240-1 )
• EMI = 1432,86

Gesamtzahlung

• Gesamtzahlung = 343886.9

Im obigen Beispiel schließen Käufer und Verkäufer einen Vertrag ab, ohne ein anderes Finanzinstitut einzubeziehen. Wichtige Faktoren erforderlich -

• Verkäufer besitzt Eigentum. (Null Schulden / sehr geringe Schulden, die bei Abschluss dieses Geschäfts beglichen werden können)
• Der Verkäufer füllt absichtlich alle erforderlichen rechtlichen Dokumente für die Übertragung an den Käufer aus.
• Der Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer, bei dem der Käufer sich bereit erklärt, gemäß den Bedingungen des Verkäuferfinanzierungsvertrags zu zahlen.

Vorteile der Verkäuferfinanzierung

Vorteile für den Käufer

• Weniger Papierkram : - Obwohl der Verkäufer Ihnen immer noch volles Vertrauen entgegenbringen muss, um eine solche Vereinbarung zu treffen, machen es weniger Papierkram und Verfahren einfacher.
• Verhandelbar : - Im Gegensatz zur Bank oder einem anderen Finanzinstitut kann der Käufer über Betragsbedingungen und Zinssatz verhandeln.
• Niedrigere Kosten : - Ohne institutionelle Kreditgeber fallen keine Bearbeitungs-, Verwaltungs- oder Ursprungsgebühren an.
• Schnelleres Schließen : - Keine Bürokratie, sich wiederholende Prozesse, Inspektionen usw.

Vorteile für den Verkäufer

• Der Verkäufer kann Immobilien im gleichen Zustand verkaufen, ohne dass kostspielige Reparaturen oder Änderungen erforderlich sind, die von herkömmlichen Kreditgebern benötigt werden.
• Vertraute Investition : - Eine Hypothek, die durch die Immobilie gesichert ist, die Sie tatsächlich für einige Zeit besessen haben, ist viel beruhigender als jede andere unbekannte Investition.
• Regelmäßiges Einkommen : - Kontinuierliches Einkommen, ohne sich Gedanken über den Besitz und die Verwaltung einer Immobilie zu machen.
• Bei Zahlungsverzug hat der Verkäufer die Anzahlung zuzüglich des Eigentums an der Immobilie zu behalten.
• Steuervorteil : - Der Verkauf in Raten verschiebt den Kapitalgewinn auf dem Grundstück, wodurch ein hohes Steuerniveau eingespart wird.
• Höhere Renditen: - Der Verkäuferfinanzierungsvertrag bietet über einen Zeitraum höhere Renditen als ein einmaliger langfristiger Kapitalgewinn.

Nachteile der Verkäuferfinanzierung

Nachteile für den Käufer

• Hoher Zinssatz : - In vielen Fällen ist der Zinssatz für Verkäuferfinanzierungen im Vergleich zu Banken höher.
• Verständnis der Bedingungen : - Klauseln wie "fällig zum Verkauf", die die Bank abschließen kann, wenn der Verkäufer die vollständige Hypothek noch nicht bezahlt hat. Der Käufer muss alle Bedingungen und ihre rechtliche Bedeutung im Vertrag lesen und verstehen.
• Im Falle eines Zahlungsverzugs kann ein Käufer nach einiger Zeit, wenn er nicht in der Lage ist, die Finanzierung sicherzustellen, das gesamte in Anzahlung und monatlicher Zahlung plus Haus gezahlte Geld verlieren.

Nachteile für den Verkäufer

• Risikoanalyse : - Der Verkäufer muss das mit der Verkäuferfinanzierung verbundene Risiko analysieren und einige notwendige Entscheidungen hinsichtlich der Beteiligung treffen.
• Vertrauen auf den Käufer : - Banken führen aus einem bestimmten Grund einen bestimmten Prozess durch, um sich für das Darlehen zu qualifizieren. Im Falle des Verkäufers muss der finanzierende Verkäufer einen Weg finden, an die Fähigkeit und Zuverlässigkeit des Käufers zu glauben.
• Verzug : - Im Falle eines Verzugs muss der Zwangsvollstreckungsprozess von einem Verkäufer bearbeitet werden, falls der Käufer nicht auszieht.
• Reparaturkosten : - Der Verkäufer muss möglicherweise Reparaturen und Änderungen am Eigentum vornehmen, wenn ein Käufer in Verzug gerät.

Fazit

Verkäuferfinanzierung ist eine bessere Option für Personen mit Einkommensunregelmäßigkeiten oder Personen mit geringerer Kreditwürdigkeit. Viele Faktoren spielen eine Rolle, wie der Ansatz für die Aushandlung solcher Verträge, der Aufbau von Vertrauen zwischen Käufer und Verkäufer, das Verständnis der gesetzlichen Anforderungen, die in solchen Verträgen zu erfüllen sind, anstatt sie als Finanzierungsinstrument zu verwenden. Diese Option sollte geeignet sein Nur wenn es über einen bestimmten Zeitraum in Ihre Anlagestrategie passt. Es ist wichtig, wenn solche Verträge durch Rechtsanwälte mit wichtigen zu diskutierenden Punkten wie Preis, Zinssatz, aufgelaufenen Zinsen, Zahlungsdatum, Fälligkeitsdatum und Klausel über die Fälligkeit bei Verkauf abgeschlossen werden.